Nebenkostenübersicht und weitere Informationen
gemäß § 30 b Konsumentenschutzgesetz - Kauf-, Miet- und Hypothekardarlehensverträge
Käufverträge
* Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung ....................... 3,5%
(Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
* Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht) ........................ 1,1%
* Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie
* Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
* Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für
* Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
* Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen Übernahme durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlußgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
Vermittlungsprovision (Höchstprovision)
bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
• Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
• Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht
oder vereinbarungsgemäß begründet wird
• Unternehmen aller Art
• Abgeltung für Superädifikate auf einem Grundstück
bei einem Wert
EUR 36.336,42 ........ je 4 %,
von EUR 36.336,49 bis EUR 48.448,51 je EUR 1.453,46
ab EUR 48.448,58 ..........je 3 %,
jeweils zuzüglich 20 % Ust
Mietverträge
Vergebührung des Mietvertrages (§33 TP 5 GebG) 1% des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Dies gilt seit 11.11.2017 nur mehr für gewerbliche Mieten
Untermietsverträge über einzelne Wohnräume, unabhängig von Dauer
jeweils von Mieter und Vermieter 1 Monatsbruttomietzins
Vermittlung von Mietverträgen (Haupt- und Untermiete)über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Höchstprovision zuzüglich 20% USt. bei Haupt- oder Untermietsverträgen über Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist)
• unbestimmte Zeit / Frist länger als 3 Jahre
3 Bruttomonatsmieten vom Vermieter / 2 Bruttomonatsmieten vom Mieter
• bestimmte Zeit / bis 3 Jahren
3 Bruttomonatsmieten vom Vermieter / 1 Bruttomonatsmieten vom Mieter
• bei Verlängerung oder Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis.
Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM vom Vermieter.
Ergänzung auf Höchstbetrag unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer, höchstens jedoch ½ BMM vom Mieter.
Gewerbemieten
Vermittlung von Mietverträgen (Haupt- und Untermiete)über Gewerbeflächen. Höchstprovision zuzüglich 20% USt. bei Haupt- oder Untermietsverträgen.
• unbestimmte Zeit / Frist länger als 3 Jahre
3 Bruttomonatsmieten vom Vermieter / 3 Bruttomonatsmieten vom Mieter
• min. 2 Jahre bis 3 Jahren
3 Bruttomonatsmieten vom Vermieter / 2 Bruttomonatsmieten vom Mieter
befristet kürze als 2 Jahre
3 Bruttomonatsmieten vom Vermieter / 1 Bruttomonatsmieten vom Mieter
Vertragserrichtungskosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters Vermittlungsprovision Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist. Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5% kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.
Gemäß § 24 MaklerVO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermietung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.
Hypothekardarlehen
* Vergebührung des Darlehensvertrages (§33 TP 8 GebG) .......... 0,8%
* bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre ......... 1,5%
* Grundbuchseintragungsgebühr ................................................... 1,2%
* Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung .......................... 0,5%
* Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarifblatt
* Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
* Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
* Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß §15 Abs 1 IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.
Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1.4.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen "steuerverfangenen Immobilien", die ab dem 1.4.2002 entgeltlich angeschafft wurden, und "Altfällen" zu unterscheiden.
"Steuerverfangene Immobilien": 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn.
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1. 4. 2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30% des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.
Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2% pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50 %, geltend gemacht werden, d. h. ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5 % besteuert.
"Altfälle": 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1. 4. 2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. §28 Abs.3 EStG 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (erzielter Kaufpreis) besteuert.
• 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
• 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat
Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 25% zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.
Befreiung von der Immobilienertragsteuer
a) Hauptwohnsitzbefreiung
• eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder
• 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.
b) Selbst erstellte Gebäude Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.
c)Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
Die Erklärung der Steuer bzw. Meldung hat durch Selbstberechnung der Parteienvertreter über finanzonline zu erfolgen und ist bis 15. des zweitfolgenden Monats durchzuführen.
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gemäß § 30 b Konsumentenschutzgesetz - Kauf-, Miet- und Hypothekardarlehensverträge
Hinweis auf die Bestimmungen der §§6 Abs 4; 7 Abs 1; 10 und 15 Maklergesetz
§ 6(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich
auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7(1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuß.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit Ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, daß
* das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterläßt;
* mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
* das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
* das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, daß
* der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
* das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder
* das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des §1336 ABGB. Hinweis auf §30b Konsumentenschutzgesetz sowie auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
§ 30 b Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches
oder familiäres Naheverhältnis im Sinne des §6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt §3 Abs 4 MaklerG.
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und entweder seine Vertragserklärung
Rücktrittsrecht laut §30a KSCHG
1) am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat
2) seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts
oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
3) an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
4) zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll; (§30a KSchG) oder seine Vertragserklärung
5) weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
6) noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§3 KSchG) kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung (§30a KSchG) bzw. ab Zustandekommen des Vertrages (§3 KSchG) oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt zu laufen. Sie endet jedenfalls nach einem Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung (§30a KSchG) bzw. nach Zustandekommen des Vertrages (§3 KSchG).
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher - gleichgültig,, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß §3 KSchG.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes (§30 a KSchG) gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.
Kurzinformation Energieausweis
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG)schreibt vor, dass bei Verkauf eines Gebäudes oder eines Nutzungsobjektes der Verkäufer dem Käufer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen, wenn der Vertrag abgeschlossen wird, auszuhändigen hat. Ab 1.12.2012 (Inkrafttreten des EAVG 2012) müssen bei Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angegeben werden. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer als auch für den von ihm beauftragten Immoblienmakler. Ab 1.12. 2012 ist dem Käufer der Energieausweis oder eine vollständige Kopie des Energieaus- weises spätestens 14 Tage nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Sollte dies nicht erfolgen, hat der Käufer das Recht, nach erfolgloser Aufforderung an den Verkäufer entweder selbst einen Energieausweis zu beauftragen und die angemessenen Kosten binnen 3 Jahren gerichtlich geltend zu machen, oder direkt die Aushändigung eines Energieausweises einzuklagen. Der Energieausweis ist nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften zu erstellen und soll eine vergleichbare Information über den energetischen "Normverbrauch" eines Objekts verschaffen. Die Berechnung der Energiekennzahlen basiert auf nutzungsunabhängigen Kenngrößen bei vordefinierten Rahmenbedingungen, weshalb bei tatsächlicher Nutzung erhebliche Abweichungen auftreten können. Wird kein Energieausweis vorgelegt, gilt gem. §5 EAVG zumindest eine dem Alter und Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Keine Vorlagepflicht eines Energieausweises besteht bis 1.12.2012 für jene Gebäude oder Nutzungsobjekte, für die auch nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen Vorschriften der Bundesländer kein Energieausweis erstellt werden muss. Ab 1.12.2012 gilt österreichweit ein einheitlicher Ausnahmekatalog. Ebenfalls ab Inkrafttreten des neuen EAVG 2012 am 1.12.2012 sind Verwaltungsstrafbestimmungen zu beachten. Der Verkäufer auch der Immobilienmakler, der es unterlässt, die Kennwerte im Inserat anzugeben, ist mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450,– zu bestrafen. Der Makler ist dann entschuldigt, wenn er den Verkäufer über die Informationspfllichten aufgeklärt hat und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte bzw. zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Verkäufer dies aber abgelehnt hat. Der Verkäufer ist des weiteren mit einer Verwaltungsstrafe bis zu EUR 1.450,– konfrontiert, wenn er die Vorlage und/ oder Aushändigung des Energieausweises unterlässt.